L'évolution du marché immobilier et de l'investissement au Portugal au cours des dernières années, avec un accent particulier sur les grandes métropoles, a mis en lumière une situation délicate, dans la mesure où il n'est pas rare que des personnes âgées (65 ans ou plus) vivent dans des immeubles anciens.

Dans ce contexte, de nombreux immeubles anciens, vétustes et ne constituant souvent même pas une propriété horizontale, ont été acquis par des investisseurs ou des fonds d'investissement qui se sont souvent retrouvés avec des locataires âgés de 65 ans ou plus, voire avec des baux à vie.

En règle générale au Portugal, des mesures sont prévues pour protéger de l'expulsion les locataires âgés de plus de 65 ans ou présentant un taux d'invalidité avéré égal ou supérieur à 60 %, qui habitent le logement depuis plus de 15 ans.

Toutefois, il existe des exceptions qui permettent au propriétaire de demander l'expulsion du locataire, notamment pour des raisons de transformation ou de rénovation importante du bien loué ou pour la nécessité de louer à soi-même ou à des parents au premier degré.

Or, dans une situation où il y a des locataires âgés ou protégés à vie dans l'immeuble acquis en totalité par un investisseur, une solution très avantageuse peut être de négocier et de formaliser un accord de résiliation du bail.

Cet accord, qui vise à dédommager le locataire des inconvénients liés à son départ du logement, consiste à stipuler une somme d'argent et à la verser au locataire. Il s'agit donc d'une compensation pécuniaire.

Avertissement: la compensation prévue dans un accord de ce type n'est pas nécessairement limitée au paiement d'une somme d'argent déterminée. Il peut s'agir d'une compensation en nature, par exemple, en mettant à la disposition du locataire un autre bien immobilier. On pourrait envisager et convenir d'un simple déménagement physique du locataire et de ses biens vers un lieu présentant des caractéristiques équivalentes à celles du bien loué, peut-être même avec la possibilité de maintenir le bail dans les mêmes conditions.

Il convient toutefois de souligner que chacune des situations mentionnées ci-dessus peut avoir un cadre fiscal différent, raison pour laquelle il est important que chacune d'entre elles soit analysée au préalable, parmi d'autres régimes, à la lumière des règles du droit fiscal portugais.

En effet, en règle générale au Portugal, la compensation sous-jacente à un accord de résiliation d'un contrat de location est une situation de renonciation onéreuse à une position contractuelle inhérente aux contrats portant sur des biens immobiliers.

À cet égard, l'article 9, paragraphe 1, point e), du Code Portugais des impôts sur les Revenu des Personnes Singulières ("CIRS") dispose que "les indemnités dues pour la renonciation onéreuse à des positions contractuelles ou à d'autres droits inhérents à des contrats portant sur des biens immobiliers, à l'exception des indemnités légalement dues pour la résiliation de contrats de bail à durée indéterminée portant sur des biens qui constituent la résidence permanente du contribuable, dans les cas prévus à l'article 1101 du Code civil".

Ainsi, sur le plan fiscal portugais, l'indemnité, pouvant s'inscrire dans la notion d'accroissement du patrimoine, constitue un revenu de catégorie G, soumis à l'imposition à l'IRS au taux de 28 %.

Toutefois, l'article 9, paragraphe 1, point e), du Code Portugais de l'impôt sur le Revenu des Personnes Singulières, précité, exonère de l'impôt l'indemnité due en cas de résiliation du contrat lorsque le bien loué constitue l'habitation permanente du locataire, ce qui, dans la pratique, soulève une question très pertinente. Que se passe-t-il si l'indemnité à payer est supérieure aux limites fixées par la loi?

Il nous semble évident que la réponse est que tout montant dépassant les limites définies sera soumis à l'impôt, selon les termes généraux de la catégorie G, et que le bénéficiaire devra le déclarer dans l'annexe G de la déclaration modèle 3. Telle est la position de l'administration fiscale portugaise.

D'autre part, ceux qui paient les indemnités n'ont pas d'obligations fiscales accessoires, en ce sens qu'ils ne sont pas obligés de retenir à la source le montant de l'impôt dû, contrairement à ce qui se passe pour les autres augmentations de patrimoine énumérées à l'article 9 du CIRS.

Les questions contractuelles et leurs implications fiscales sont toujours très complexes et soulèvent souvent des questions qui doivent être résolues par des professionnels qualifiés. Belzuz dispose d'avocats ayant une vaste expérience en droit immobilier et fiscal, capables de conseiller dans le cadre de négociations et de résiliations de contrats de location viagers au Portugal. 

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